In dieser Folge: Wie und warum habe ich mir eine Wohnung in München gekauft? Wie lief das mit der Finanzierung und was war meine Motivation für den Kauf der Immobilie?
Erst mal ein kleiner Disclaimer ganz zu Anfang: Eine eigengenutzte Wohnung bringt euch keinen Cashflow und ist demnach auch zur Bildung von passivem Einkommen ungeeignet. Ich bekomme aber oft die Frage gestellt, wie der Kauf so abgelaufen ist und wie ich das gemacht habe, deshalb hier eine Zusammenfassung davon.
Meine Motivation eine Wohnung in München zu kaufen
Meine Motivation eine Wohnung in München zu kaufen war erst mal Folgende:
Die Mietpreise in München steigen und steigen. München ist meine Heimatstadt und irgendwie immer so eine Art “Fall Back Option” und sicherer Hafen. Auch wenn ich immer mal wieder im Ausland gelebt habe, bin ich irgendwann wieder nach München zurückgekommen. Die immer weiter steigenden Mieten haben mir ein bisschen Kopfzerbrechen bereitet. Ich wollte nicht irgendwann in der Situation sein, dass ich zwar in München wohnen will, mir aber vielleicht auf kurz oder lang in meiner Heimatstadt die Miete nicht mehr leisten kann. Deshalb habe ich mich dann dazu entschieden eine Wohnung zu kaufen.
Erst die Finanzierung klar machen oder erst die passende Immobilie finden?
Ich wusste am Anfang nicht: Erst die Wohnung finden oder erst um die Finanzierung kümmern? Das Eine bedingt irgendwie das Andere was ich anfangs verwirrend fand. Wenn ich noch keine Wohnung gefunden habe, kann ich keine genaue Finanzierung ausrechnen. Wenn ich keine Finanzierung habe, dann ist mein Auftreten bei der Wohnungsbesichtigung weniger professionell und ich bekomme den Zuschlag für die Wohnung evtl. nicht.
Um das zu klären war ich zuerst bei einem Wirtschaftsberater in München. Dort habe ich einen Termin gemacht und mir ein paar Infos geholt. Ich wusste damals noch nicht was ich mir leisten kann und nach welchem Maximalpreis ich bei der Wohnung schauen soll. Auch hatte ich oft gehört, dass man als Selbständiger oder Freiberufler nicht ganz so einfach einen Kredit von der Bank bekommt. Mehrere Leute hatten mir gesagt, ich solle außerdem nicht direkt selber zu einer Bank gehen, sondern mir die Finanzierung über einen Kreditvermittler oder Wirtschaftsberater holen. Die Leute dort werden von den Banken für jeden vermittelten Kredit bezahlt. Mich als Kunden kostet das nichts, ich bekomme aber teils bessere Konditionen als direkt bei der Bank.
Wenn man persönlich einmal bei einer Bank war, dann ist diese Bank für einen Kreditvermittler erst mal gesperrt. Einfach deshalb weil der Kontakt zwischen mir und der Bank ja sozusagen schon Zustande gekommen ist.
Schritt 1: Mal ausrechnen (lassen), welchen Kaufpreis man sich leisten kann
Als ersten Schritt ist es wichtig herauszufinden, wieviel man sich leisten kann und will. Man muss schließlich die spätere monatliche Tilgung zahlen können. Als Richtlinie finde ich folgendes eigentlich sehr gut:
Wenn man selber in der Wohnung wohnen will, sollte die Tilgung den Betrag, den man aktuell an Miete zahlt, nicht (oder zumindest nicht um sehr viel) übersteigen.
Anfangs kann man ruhig selber mal ein bißchen hin- und herrechnen. Es gibt dafür online ganz gute Tools, wie zum Beispiel diesen Baufinanzierungsrechner.
Gerade für die Leute, die mit Immobilien noch nie etwas zu tun hatten, kann ich auch ein Gespräch mit einem Wirtschaftsberater nur empfehlen. Der Berater fragt dann, wieviel man verdient, wieviel Ausgaben man hat und ob man schon laufende Kredite hat wie z.B. ein Auto, das auf Raten abgezahlt wird. Dann gibt man auch an, ob man die Immobilie alleine oder zusammen mit dem Partner oder Ehepartner kaufen will. Wenn ein Paar mit zwei Gehältern eine Immobilie kaufen will, erweitert das natürlich auch nochmal grundlegend den Kreditrahmen. Der Wirtschaftsberater wird euch am Ende sagen können, wie die ungefähren Chancen stehen für euren Wunschbetrag einen Kredit von der Bank zu bekommen. Wenn herauskommt, dass euer Wunschbetrag wahrscheinlich nicht machbar ist, wisst ihr am Ende trotzdem, welcher Betrag realistisch ist. Diese Information braucht ihr, weil ihr ansonsten nicht wisst, welche Immobilie ihr euch realistischer Weise leisten könnt.
Ein Tipp, wenn ihr eine Immobilie kauft, um selber darin zu wohnen.
Der Finanz- oder Wirtschaftsberater sagt euch zwar vielleicht, dass ihr euch theoretisch eine Wohnung leisten könnt, die 500.000 Euro wert ist, aber Achtung: behaltet im Hinterkopf, dass diese Person für eine Kreditvermittlung Geld bekommt. Am Ende muss es für EUCH passen und IHR müsst euch mit der Höhe der Finanzierung und der monatlichen Rate wohl fühlen.
Mein persönlicher Tipp: Wenn die Berechnungen bereits sehr knapp sind, ihr euch das Alles also gerade so leisten könntet, macht es nicht. Kauft nichts, mit dem ihr bis ans oberste Limit des für euch Leistbaren geht. So ein Kredit läuft meistens ziemlich lange und eure finanzielle Situation kann sich im Laufe der Zeit verändern. Wenn das passiert, muss der Kredit für euch immer noch im Rahmen des möglichen sein. Typisches Beispiel ist ein Paar mit zwei Gehältern, das eine sehr teure Immobilie kauft. Mit den zwei Gehältern geht das ohne Probleme aber was passiert, wenn die beiden mal ein Kind bekommen und eventuell für einige Zeit erst mal nur noch ein Gehalt vorhanden ist…?
Ich habe es für mich so hinkalkuliert, dass die Höhe meiner monatlichen Tilgungsrate ungefähr meiner zuvor gezahlten Miete entspricht. Sie ist ein bisschen höher, aber nicht viel und das hat sich bisher sehr bewährt. Momentan zahle ich 200 Euro mehr, als ich vorher an Miete gezahlt habe. Dafür habe ich aber auch ein Zimmer mehr, was für mich auch jetzt nach 1 1/2 Jahren immer noch ein super Deal ist.
Wohnungsbesichtigungen
Nach dem Termin mit dem Wirtschaftsberater habe ich angefangen, mir ganz viele Wohnungen anzuschauen. Ich habe mir dafür auch 1-2 Monate freigenommen, denn in München muss man extrem schnell und entsprechend fokussiert sein bei der Immobiliensuche. Man braucht Zeit um alle Angebote zu screenen und dann Besichtigungstermine auszumachen. In einem Vollzeitjob ist es sehr schwer das wirklich gut machen zu können. Ich kann euch also nur raten: Nehmt euch Urlaub dafür.
Weder heute noch damals würde ich mich als Immobilienexperten bezeichnen. Um so mehr Wohnungen man sich aber anschaut, umso schneller bekommt man dann auch ein Gefühl dafür, ob man da eine gute oder eine schlechte Wohnung vor sich hat. Mit einem Blick in die Protokolle der letzten zwei oder drei Eigentümerversammlungen bekommt man eine gute Übersicht über die Immobilie. Dort lässt sich gut herauslesen ob Renovierungen an der Wohnanlage anstehen oder ob es Rückstände gibt, wie gut die Hausverwaltung funktioniert und wie gut sich die Eigentümer innerhalb von dem Haus verstehen. Das ist ein sehr wertvolles Dokument aus dem man viele interessante Schlüsse ziehen kann und hat mir bei meiner Kaufentscheidung sehr weitergeholfen.
Renovierungsbedürftige oder sanierte Immobilie kaufen?
Ich habe mir dann eine Wohnung gekauft, die im Inneren zwar gepflegt aber ziemlich veraltet war. Vor meinem inneren Auge konnte ich mir aber schon ganz gut vorstellen, was man alles daraus machen kann mit nicht allzu viel Renovierungsaufwand. Dachte ich jedenfalls. Wie das bei Renovierungsaufwand immer so ist, ist er am Ende immer größer als anfangs gedacht. Nicht auf dem Schirm hatte ich nämlich, dass die alten Drehsicherungen samt Sicherungskasten und alle Stromleitungen in der Wohnung neu gemacht werden mussten. Trotzdem hat sich der Kauf aber aus heutiger Sicht gelohnt.
Wenn es eine renovierungsbedürftige Wohnung ist, dann hat man tendenziell auch bessere Chancen den Zuschlag zu bekommen. Generell gibt es nämlich einfach weniger Leute, die den Renovierungsaufwand auf sich nehmen wollen als solche, die eine bereits komplett sanierte Wohnung kaufen wollen.
Angebotsabgabe
Es lief dann so, dass ich ein Kaufangebot mit einem Preis an den Makler geschickt habe. Der wiederum hat das Angebot dann an den Besitzer weitergeleitet. Nach ein bisschen hin und her haben wir uns dann auf einen Preis geeinigt und das wars.
Finanzierung
Die Finanzierung lief am Ende nicht über den Wirtschaftsberater, mit dem ich am Anfang gesprochen hatte. Als sich abgezeichnet hat, in welchem Preissegment ich nach Wohnungen schauen kann, habe ich noch bei einigen anderen Unternehmen angefragt, die darauf spezialisiert sind, Immobilienfinanzierungen zu vermitteln. Im Endeffekt habe ich die gleiche Anfrage an mehrere Unternehmen gestellt und mir dann einfach das beste Zinsangebot herausgesucht. In meinem Fall war das die Interhyp, die sich ausschließlich darum kümmert, Finanzierungen einzutüten. Falls ihr euch für ein Gespräch mit einem Berater bei der Interhyp interessiert, könnt ihr dem Unternehmen hier in der Sidebar eine Nachricht schicken, sie melden sich dann bei euch.
Laufzeit der Baufinanzierung
Die Finanzierung läuft bei mir erst mal für 10 Jahre. Das ist eine ganz gute Zeitspanne finde ich. Nicht zu lange und kurz genug, um auch flexibel sein zu können. Also wenn man sich zum Beispiel doch irgendwann entschließt, die Wohnung wieder zu verkaufen.
Steuerfreiheit im dritten Jahr der Selbstnutzung
Übrigens, folgende Info hat mir auch einen großen Push gegeben, den Kauf dann wirklich zu tätigen. Wenn man als Eigentümer einer Wohnung selber darin wohnt, kann man sie bereits nach drei Jahren steuerfrei verkaufen. Genauer gesagt muss man dazu im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie ausschließlich selber bewohnt haben. Auf die eventuell anfallenden Gewinne zahlt man dann keine Steuer. Normalerweise ist nämlich nur bekannt, dass die Gewinne nach 10 Jahren steuerfrei sind. Das stimmt auch, gilt aber nur dann, wenn die Immobilie an jemand anderen vermietet ist und man nicht selber darin wohnt.
Immobilien sind unflexibel. Oder?
Ich habe früher auch mal gedacht, dass Immobilien total unflexibel sind und, dass man dafür auf jeden Fall immer vor Ort sein muss. Deshalb habe ich lange Zeit einen großen Bogen um den Kauf von Wohnungen gemacht, weil ich gedacht habe, dass man dadurch zu sehr an einen Ort gebunden ist. So sehe ich das heute nicht mehr. Denn ich kann ja trotzdem eine Immobilie haben, sie durch eine Hausverwaltung managen lassen und selber ganz wo anders wohnen.
Besuch beim Notar
Ich hatte dann meine Finanzierung stehen, die Wohnung, die ich kaufen wollte und die Zusage für den Kauf. Also alles was man am Anfang braucht. Danach ging es noch zum Notar. Dort wird einem der ganze Kaufvertrag nochmal vorgelesen. Bei mir war das ein älterer Herr, der mir auch alles nochmal ganz genau erklärt hat. Er wollte sicher gehen, dass ich auch ja alles verstehe, was sehr nett war.
Joa, und jetzt bin ich eben Besitzer einer Wohnung im Münchner Westen. Meine Erfahrungen waren bisher positiv, weshalb mein persönliches Fazit bisher auch immer noch ist, dass Immobilien eine gute Sache sind. Mein Plan ist es auch, mir in nächster Zeit noch einige weitere Wohnungen zuzulegen. Diesmal dann aber mit der Absicht damit Cashflow zu erzielen und nicht, um sie selber zu nutzen. Schließlich ist das übergeordnete Ziel ja, passives Einkommen zu generieren.
Weitere Podcastfolgen zum Thema Immobilien
#005 Interview mit Markus Wahle (Honorar-Finanzplaner)
#006 Recap: Immobilien kaufen für mehr passives Einkommen?
